房地产开发成本计算方法（终极版）收藏备用！

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建设项目投资估算

（一）建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。

固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。

建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。

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房地产项目投资与总成本费用估算

一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念

（一）房地产开发项目投资特点：三种经营模式，出售、出租和自主经营。

（二）房地产开发项目总投资

房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。

1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等

2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。

（三）开发产品成本

开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本和代建工程开发成本。

而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。亦可开发成本和开发费用进行分类。

开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。

开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。

例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产（会所）5,000万元组成。会所投入运营时需投入经营资金150万元，在项目结束时（预计38年后）一次收回。则开发项目总投资构成如图6-1所示：

如果项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就只有65,644万元，不包括自营固定资产（会所）的5,000万元和经营资金150万元。

二、房地产开发项目总成本费用构成估算

1、土地费用估算

（1）土地使用权出让金

土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。

(2)土地征用及拆迁补偿费

新条例规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。货币补偿的金额，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定；实行产权调换的，应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

（3）土地转让费

土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。

（4）土地租用费

土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用。在房地产开发投资中不多见，但在房地产置业投资中（如购入酒店以作出租经营之用时）经常采用。

（5）土地投资折价

非常常见的合作开发项目的模式。

2、前期工程费

前期工程费主要包括项目整体报批报建费、规划设计费、勘测丈量费、“三通一平”费、临时设施费、预算编、审费、其他等。

（1）项目整体性报批报建费，主要指项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费，如人防工程建设费、规划管理费、拆迁管理费、招投标管理费等。

（2）规划设计费，主要包括项目立项后的总体规划设计费、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费、制图费等。一般可按项目总投资的一定百分比估算。一般情况下，规划设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的0.1%—0.3%。

（3）勘测丈量费，主要包括水文、地质、文物和地基勘察勘探费，沉降观测费，日照测试费等，可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。

（4）“三通一平”费，主要包括接通红线外施工用临时给排水设施的费用（含地下排水管，沟开挖铺设费用），供电、道路等设施的设建造、装饰和进行场地平整（包括开工前垃圾清运）发生的费用等。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。一般为设计概算的0.35%。

（5）临时设施费，主要包括临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内配置如空调、电视机、家具等的成本不属于临时设施费。

（6）预算编、审费，主要指聘请社会中介服务机构为项目编制或审查预算而发生的费用。

（7）其他，主要包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。

3、基础设施建设费

基础设施建设费又称为红线内外工程费，是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。

基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。粗略估算时，则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。

4、建筑安装工程费

建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费用等。

5、公共配套设施建设费

公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。

6、开发间接费

开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。

7、管理费用

管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税（企业管理用房）、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等各种费用。

管理费用可按项目投资或前述1—5项直接费用为基数，取一个百分比计算。这个百分数一般为3%。

8、财务费用

财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业为项目筹资发生的其他财务费用。

长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见“借款还本付息估算”。利息外的财务费用可按利息10%估算。

9、销售费用

销售费用是指开发项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括如下三项。

（1）广告宣传及市场推广费

约为销售收入的2%—3%（住宅销售物业较高，写字楼物业较低）

（2）销售代理费

约为销售收入的1.5%—2%

（3）其他销售费用

约为销售收入的0.5%—1%

以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%—6%。

10、其他费用

其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%—3%。

11、开发期间税费

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分税费已成为开发建设项目投资构成中占较大比重的费用。各项税费应当根据当地有关法规标准估算。以广州为例，这些税费一般包括：

（1）配套设施建设费（小区建安造价的5.5%，单体11%）

（2）固定资产投资方向调节税（按总投资额30%-5%计征，目前暂停征收）

（3）土地使用税

（4）建筑工程质安监督费

（5）供水增容费（已免征）

（6）供电增容费（已免征）

（7）物业管理基金（按售价2%计收，用于出租的物业，开发商交，用于出售的，买家交）

（8）其他

12、不可预见费

不可预见费包括备用金（不含工料价格上涨备用金）、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和为基数，按3%—5%计算。

如果是开发项目完成后出租或自营的项目，还应估算下列费用：

13、运营费用

运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括管理费用、销售费用等。

14、修理费用

修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。

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房地产项目的收入、税金估算与资金筹措

一、经营收入测算

房地产开发项目应在项目策划方案的基础上，制订出切实可行的房地产产品的出售、出租、自营等计划（以下简称租售计划），通过该收入计划，正确地估算出开发项目可能的收入。租售计划应与开发商的营销策略相结合，同时还应遵守各级政府有关房地产租售方面的限制条件和规定。

（一）制订房地产开发项目租售计划

房地产项目租售计划一般包括：可供租售的房地产类型及数量、租售价格、收款方式等内容。

1、在确定可供租售的房地产类型及数量时，应首先确定开发项目可以提供的房地产类型及数量，再根据市场条件，确定开发项目在整个租售期内每期（年、半年或季度，以下同）拟租售的房地产类型及数量。

2、租售价格的确定应在市场调查与预测的基础上，结合房地产开发项目的具体情况，通过市场交易信息的分析与比较来完成。特别应注意已建成的、正在建设的以及潜在的竞争性房地产项目对拟开发项目租售价格的影响。

3、确定收款方式时应考虑房地产交易的付款习惯和惯例。当分期付款时，应注意分期付款的期数与分期付款的比例。在制订租售计划时，应特别注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响。

（二）房地产开发项目租售收入的估算

租售收入的估算是要计算出每期所能获得的房地产收入，主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入和开发企业自营收入等。

1、房地产开发项目的出租、出售收入，一般为可租售的项目建筑面积的数量与单位租售价格的乘积。对于出租的情况，应注意空置期（项目竣工后暂未租出的时间）和空置率（未出租建筑面积占可出租总建筑面积的百分比）对各期租金收入的影响。同时还应考虑经营期未出租物业的转售收入。

2、房地产开发项目的自营收入，是指房地产开发企业以开发完成后的房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入的估算时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对拟开发项目建成后所产生的影响，以及未来商业和服务业设施对拟开发项目建成后所生产的影响，以及未来商业和服务业市场可能发生的变化对拟开发项目的影响。

二、税金估算

（一）经营税金及附加

1、经营税金及附加的概念

经营税金及附加是指房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加（即为通常所说的“两税一费”）。

2、具体估算

（1）增值税

营改增后，对房地产投资而言，增值税是从纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。

增值税税额=应纳税销售（出租）收入×税率。

①房地产销售预缴税款与纳税申报

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，区分一般计税方法和简易计税方法分别按照预缴增值税和达到增值税纳税义务发生时间申报的方式计征增值税。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，也属于销售自行开发的房地产项目。

老项目有两种计税方法，可选择适用简易计税方法也可选择一般计税法，而新项目只有适用一般计税方法。

简易计税法

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

一般计税方法

房地产开发企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：(注：2018年5月1日起，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%和10%)

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/(1+10%)

当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款

a、预缴税款

房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期，按照3%的预征率向主管国税机关预缴税款。房地产企业的预收款包括分期取得的预收款（首付＋按揭＋尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款。诚意金、认筹金和订金不属于预收款。按照《营业税改征增值税试点实施方法》（财税<2016>36号文件附件1）的规定，纳税人采取预收款方式销售不动产的，其纳税义务发生时间不再为收到预收款的当天，而是完成不动产销售行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。

应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款/<(1+适用税率或征收率)*3%>

适用一般计税方法计税，按照10%的适用税率计算；适用简易计税方法计税，按照5%的征收率计算。

b、纳税申报

按照《营业税改征增值税试点实施方法》的规定，纳税人采取预收款方式销售不动产的，其纳税义务发生时间不再为收到预收款的当天，而是完成不动产销售行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税，应按照增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和10%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

一般纳税人、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

②房地产开发企业进项税额抵扣应用

根据增值税政策规定，下列进项税额准予从销售税额中抵扣：

（1）销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）上注册的增值税额。

月销售额超过3万元（或季销售额超过9万元）的鉴证咨询业、住宿业、建筑业小规模纳税人（销售不动产除外）可自行开具增值税专用发票。

自2018年2月1日起，月销售额超过3万元（或季销售额超过9万元）的工业以及信息传输、软件和信息技术服务业增值税小规模纳税人（以下简称试点纳税人）发生增值税应税行为，需要开具增值税专用发票的，可以通过增值税发票管理新系统自行开具。

（2）从海关取得的海关进口增值税专用缴纳书上注明的增值税额。

（3）  购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴纳书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和扣除率计算的进项税额，国务院另有规定的除外。计算公式为：进项税额=买价*扣除率  

（4）  自境外单位或者个人购进劳务、服务、无形资产或者境内的不动产，从税务机关或者扣缴义务人取得的代扣代缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

（5）  自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。

       纳税人购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产，取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

       增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。

       纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

下列项目的进项税额不得从销售税额中抵扣：

（1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产。

（2）非正常损失的购进货物，以及相关的劳务和交通运输服务。

（3）正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、劳务和交通运输服务。

（4）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

（5）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

（6）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

     适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

     不得抵扣的进项税额 = 当期无法划分的全部进项税额*（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）/当期全部销售额

     根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

     不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额*（简易计税、免税房地产项目建设规模/房地产项目总建设规模）

③转让“二手房”增值税政策实践应用

纳税人转让不动产营改增主要政策

④不动产出租增值税政策实践应用

纳税人出租不动产营改增主要政策

（2）城市维护建设税

城市维护建设税，按增值税、消费税、营业税的实缴税额为计税依据，专门用于城市建设、维护而征收的一种税。对房地产开发企业而言，城市维护建设税的计税依据是其实际缴纳的营业税。

城市维护建设税的税率因纳税人所在的地区而有所差异：纳税人所在地为市区的，税率为7%，纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%，纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1%。

（3）教育费附加

教育费附加是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，其计费依据与城市维护建设税相同。对房地产开发企业而言，教育费附加的计费依据是其实际缴纳的营业税。教育费附加的税率一般为3%。

（二）土地使用税

土地使用税是房地产开发企业在开发经营过程中占有国有土地应缴纳的一种税。计税依据是纳税人实际占有的土地面积。采用分类分级别的幅度定额税率，每平方米的年幅度税额按城市大小分四个不同档次，其中如广州这样的大城市为0.5元至10元（具体参见表）。

年应纳土地使用税=应税土地面积（平方米）×税率

（三）房产税

房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房产，以房产原值一次扣除10%—30%后的余额为计税依据计算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。

房产税采用比例税率，按房产余值计征，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。

（四）企业所得税

企业所得税是对企业生产经营活动所得和其他所得征收的一种税。就房地产开发活动而言，企业所得税的纳税人即为房地产开发企业，所得税计算公式是：

所得税税额=应税所得额×税率

应税所得额=利润总额-允许扣除项目的金额

对开发企业而言，其利润总额主要是开发建设及经营期间的组收收入，其允许扣除项目为总开发成本和经营成本。房地产开发企业所得税税率一般为25%。

（五）土地增值税

1、土地增值税的概念

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收益的单位和个人，就其转让房地产所得的增值额为征税对象征收的一种税。

2、转让房地产取得的收入

纳税人转让房地产取得的收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。可以是货币收入、实物收入和其他收入。但一般指货币收入。

3、土地增值税的扣除项目

计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所得的收入征税，而是对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税。这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额

扣除项目包括：

（1）取得土地使用权所支付的地价款和相应的手续费。

（2）房地产开发成本，包括土地征用拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费等。

（3）房地产开发费用，包括管理费用、财务费用、销售费用。

但三项费用在计算土地增值税时，并不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除。具体扣除时，要看财务费用中的利息支出是否能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构的证明。

如果是，则财务费用中的利息支出允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同期贷款利率计算的金额，而其他房地产开发费用则按照第1、2项计算金额之和的5%以内计算扣除。

如果否，则凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，则整个房地产开发费用按上面第1、2项计算金额之和的10%以内计算扣除。

（4）旧房或建筑物的评估价格。转让旧有房地产时，应按旧房或建筑物的评估价格计算扣除项目金额。

（5）与转让房地产有关的税金，包括增值税、城乡维护建设税、教育费附加、印花税等。

（6）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按第1、2项之和的20%扣除。

4、土地增值税的税率

土地增值税实行四级超率（额）累进税率，从30%-60%。

（1）增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%；

（2）增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；

（3）增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

5、土地增值税的免税规定

有以下情形之一者，免征土地增值税：

（1）纳税人建筑普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。

（2）因国家建设需要征收的房地产。

综上所述，土地增值税的计算步骤

例6-1：某房地产开发公司出售房地产得到收入40,000万元，其扣除项目金额为10,000万元，试计算其应纳土地增值税的税额。

解：

（1）计算增值额为：

40,000-10,000=30,000万元

（2）计算增值税与扣除金额之比：

30,000÷10,000=300%

增值税超过扣除项目金额200%，分别适用30%、40%、50%和60%四档税率。

（3）计算各档土地增值税税额：

a、增值额未超过扣除金额50%的部分，适用30%的税率，税额为：

1,000×50%×30%=150万元

b、增值额超过扣除金额50%但未超过100%的部分，适用40%的税率，税额为：

1,000×(100%-50%)×40%=200万元

c、增值额超过扣除金额100%但未超过200%的部分，适用50%的税率，税额为：

1,000×(200%-100%)×50%=500万元

d、增值额超过扣除金额200%的部分，适用60%的税率，税额为：

[3,000-(1,000×200%)]×60%=600万元

(4)土地增值税总额：

150+200+500+600=1,450万元

例6-2：某房地产开发公司建设普通标准住宅出售得到收入40,000万元，其扣除项目金额为35,000万元，试计算其应纳土地增值税的税额。

解：

（1）计算增值额为：

40,000-35,000=5,000万元

（2）计算增值税与扣除金额之比：

5,000÷35,000=14.28%

（3）判断土地增值税适用税率:

增值税未超过扣除项目金额20%，故该项目免征土地增值税。

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借款还本付息的估算

借款还本付息的估算主要是测算借款还款期的利息和偿还借款的时间，从而观察项目的偿还能力和收益，为财务分析和项目决策提供依据。

一、还本付息的资金来源

根据国家现行财税制度的规定，归还建设投资借款的资金来源主要是项目建成后可用于借款偿还的利润、折旧费、摊销费用等；对预售或预租的项目，还款资金还可以是预售或预租收入。

1、利润

用于归还借款的利润，一般应是可供分配的利润中弥补以前年度亏损、提取了盈余公积金、公益金以及向投资者分配利润后的未分配利润。

2、折旧费

如果项目建设完毕后形成了一部分固定资产（如例6-1中的产生的价值5000万元的会所），在使用初期还无需更新，那么作为固定资产重置准备金性质的折旧基金，在被提取后暂时处于闲置状态。为了有效利用一切可能的资金来源以缩短还贷期限，可以利用部分新增折旧基金作为偿还贷款的来源之一，但以后应由未分配利润扣除归还贷款的余额垫回，以保证折旧基金从总体上不被挪用，在还清贷款后恢复其原有的经济属性。

3、摊销费

4、其他还款资金

5、预售或预租收入

二、还款方式和顺序

（一）国外借款的还款方式

按照国际惯例，债权人一般对贷款本息的偿还期限都有明确的规定。如按规定等额还本付息、等额本金偿还、BalloonPayment等方式。

（二）国内借款的还款方式和顺序

一般按照先贷先还、后贷后还，息高先还、息低后还的顺序，或按双方的贷款协议归还国内借款。

三、利息的计算

（一）借款时的利息计算

按照国家有关规定，在进行建设项目经济评价时，对当年发生借款的，假定借款在当年年中发生，按半年计息，其后按全年计息。每年应计利息为：

每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款÷2）×利率

例6-4某房地产开发项目，建设期为3年。在建设期第1年借款300万元，第2年借款600万元，第3年400万元，年利率为12%，试计算建设期贷款利息。

解：

建设期各年利息计算如下：

第1年应计利息=（0+300÷2）×12%=18万元

第2年应计利息=（318+600÷2）×12%=74.16万元

第3年应计利息=（318+600+74.16+400÷2）×12%=143.06万元

故建设期贷款利息总和为：18+74.16+143.06=235.22万元

（二）还款时的利息计算

1、等额偿还额本金和利息总额时

2、等额还本，利息照付

四、借款还本付息表

房地产投资项目的借款还本付息表提供了项目的债务状况财务信息，描述了项目开发经营过程中债务本息的分布状况，为项目经营决策和财务决策、偿债能力分析提供了重要依据。但应注意，借款还本付息表只反映固定资产资金的借款本息，而没有反应流动资金借款本息。流动资金借款还本付息一般是每年利息照付、期末一次还本。换句话说，流动资金的利息列入了财务费用，而由于其本金在项目计算期末用回收的流动资金一次偿还，所以在此没有考虑流动资金借款偿还问题。

针对项目还本付息表，可进行如下分析：

1、分析项目债务清偿能力

2、协助安排短期贷款

3、研究资金筹措方案的合理性

例6-5某房地产开发项目，建设期为3年。第1年借款1000万元，第2年借款2000万元，第3年3000万元。项目建设完毕后开始销售，预计每年的销售收入足以还本付息。贷款方的条件是年利率为8%，建设期结束后5年内等额还本付息。试编制该项目的借款还本付息估算表。

解：（1）建设期各年应计利息：

第1年应计利息=（0+1000÷2）×8%=40万元

第2年应计利息=（1040+2000÷2）×8%=163万元

第3年应计利息=（1040+2000+163?+3000÷2）×8%=376万元

第3年末借款累计：本金+利息=6000+40+163+376=6579万元

（2）每期还本付息：A=P(A/P,i,n)=1648万元

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国地税合并背景下的房地产开发企业涉税风险识别与应对政策精讲专题

‖8月17–19日‖郑 州·百利中州国际饭店‖主 讲：李老师‖

‖专题说明‖      

C欢迎您来到不负众望的“李老师”五星级「★★★★★」房地产税务精品课程系列！

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‖主讲专家‖李老师：著名房地产税务策划专家，注册税务师，注册会计师，金旭红教育咨询有限公司专家团成员，众多大型房地产建筑企业的纳税顾问。李老师多年来一直潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累，长期在北京、成都、江苏、广州等全国数十个城市授课，擅长讲授房地产开发及建筑施工企业财税业务处理；企业改组改制及非居民企业业务处理；财税差异及纳税评估业务处理等课题；因其授课风格由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用，且对会计和税法的解释客观公正，授课态度求真务实、案例源于实战、翔实精巧，因此受到各地学员的认同和热烈追捧。

‖课程提纲‖

前  言：如何宏观把握房地产开发企业三大税种自身特点

1．增值税“错配抵扣”的风险与防控

2．企业所得税“期间盈亏不均”的风险与防控

3．土地增值税“项目盈亏不均”存在的风险与防控                

第一节：增值税

1．如何区分房屋租赁费与仓储费，合同应该如何签订和把控；

2．自建厂房中设计费、材料设备购置费和建安费的抵扣问题；

3．建筑业营改增后，企业应该如何和建安企业进行工程造价的谈判；

4．对于门窗、幕墙、消防工程合理的合同签订方法及筹划建议；

5．自建厂房支付的土地出让金是否能抵扣进项税—如何把握2年抵扣含义；

6．支付的建安费中，如果建安工程存在分包，如何取得政策的建安增值税发票；

7．装修费用的增值税进项税抵扣要点把控—哪些装修费需要分2年抵扣；

8．如何把握建安业的甲供工程和清包工，判断建安工程究竟采用11%还是3%的报价方法；

9．办公用品发票增值税抵扣问题（销货清单是进项税抵扣的关键点）

10．营改增后水电费的增值税抵扣问题—水电费分摊还是水电费转售；

11．会议费的增值税抵扣问题—会议费中的场地租赁费、设备租赁费（LED屏、投影仪）、餐费、茶歇的增值税发票开具问题；

12．如何区分场地租赁费、场地使用费、会议服务费的增值税税目区别；

13．住宿费如何把握增值税发票取得风险—住宿费中的餐费、酒店消费的增值税风险把控；

14．劳务派遣营改增后的增值税发票开具方法；

15．购买各种理财产品—保本、非保本、信托、资管产品是否需要缴纳增值税；

16．境外设计费、代言费、广告费、咨询费支付中的增值税扣缴问题—是否需要承担增值税法定扣缴义务、形式发票如何开具

第二节：所得税及相关税收与会计处理协调实战大解析

一．企业所得税最新政策

1．国家税务总局2018年28号公告《企业所得税税前扣除凭证管理办法》全面解析。

   ☆如何认定“应税劳务”企业所得税的“应税劳务与增值税的应税劳务的区别”、

分割单在实践中的运用！未按规定取得有效凭证之税务稽查适用！合同、协议在税前扣除中的运用等；

2．企业所得税预缴申报处理新政策，实战理解“实际利润额”。

3．小型微利企业的税收优惠力度进一步加大

4．设备、器具的税前扣除如何操作

5．资金账簿的印花税的账务处理及规定

二．企业所得税重点实务

1．计税收入及视同销售收入

2．企业所得税主导的合作建房政策适用

3．工资薪金与福利费配套政策及保险扣除

4．资产损失、加速折旧、手续费、佣金、广告费、业务宣传费和其他费用

5．时间性差额纳税调整

6．利润调整的会计处理方法详解

7．成本法与权益法在企业所得税纳税申报中的应用

8．查补所得税的会计处理

9．所得税的后续管理

10．弥补亏损错误案例识别及实操

11．审批与备案减免税的风险和责任

12．股息红利所得优惠，免税分回股息只认可成本法?股转的纳税地点如何确认?纳税义务发生时间如何把握?

第三节：土地增值税

一．清算单位的确定－清算单位与成本对象的区别与联系

二．清算类型的划分

三．共同成本的分摊方法

四．不同清算类型分开核算分摊费用问题

1．普通住宅的口径是怎样的？

2．增值额的计算方法

五．征地环节的风险管控

1．营改增后，招拍挂土地时特别需要注意的关键是什么？

2．股权收购方式征用土地有哪些税收风险

3．拆迁补偿费风险管控

4．土地的流转在增值税上是否可行？

六．房地产开发成本的风险管控

1．境外设计费的风险管控

⑴ 营改增后，如何代扣代缴境外设计费的增值税及会计处理；

⑵ 境外设计费的税费如果由境外公司承担，如何签合同及会计处理；

2．建筑安装费用的风险管控

⑴ 房地产企业到底要3%的建安的发票还是要11%的建安的发票？

⑵ 家具家电成本可以作为装修成本扣除吗？

⑶ 为什么房地产企业接受虚开建安专用发票很容易查出来？房地产企业恶意和善意接受虚开建安专用发票的处理结果会有什么不一样？

⑷ 公共配套把握的原则是什么？销售地下人防车库的使用权到底要不要交土地增值税？

3．房地产开发费用的风险管控及税收筹划：

⑴ 商业银行同类同期贷款利率如何把握？

⑵ 财务费用中的利息支出，允许据实扣除税务局把握的口径是怎样的？财务顾问费，允许据实扣除吗？

⑶ 统借统还的利息在什么情况下土地增值税才能据实扣除？

⑷ 尾盘清算税金的扣除

七．土地增值税税前扣除与合法凭证管理

1．合法凭证种类

2．营改增后建筑工程发票开具特别要求

3．实际发生与以票管税

4．取得发票但未付款的支出，可以税前扣除吗？

5．既供货又提供建筑服务如何开票

6．甲供材料与票据结算、甲供与大包

7．如何杜绝虚开、代开发票、合同在票据管理中的重要作用

八．清算中的疑难问题解析与纳税筹划

1．土地增值税清算报表与账务分离如何处理

2．土地增值税的优惠政策与纳税筹划

⑴ 普通住宅定价临界点系数（成本倒推）

⑵ 开发连体楼如何清算与筹划思路

3．无发票如何清算土地增值税（核定征收的运用）

4．转让车位、车库、配套设施如何清算

5．营销设施建造费如何扣除

6．清算结束后转让如何计算应纳税额

7．土地增值税与会计核算、企业所得税差异分析

第四节：“金税三期”信息比对项目

一．基础信息表与各明细表之间的逻辑关系

1．你公司从事股权投资吗？

2．发生了债务重组，表间有何制约关系？

3．发生了吸收合并，亏损额有增加？

4．发生了企业分立，资产有何变化？

5．划拨了资产，契税操作是否正确？

6．填报了被投资企业的分配信息，是否填对了免税收入？

7．对外进行了捐赠，是否有效的实现了三年结转？

8．企业组织架构的设立，真的操作对了？设立的分支机构废业为何如此麻烦？

9．应付职工薪酬的错误要更改！

‖培训对象‖各房地产企业的总经理、总会计师、首席财务官、财务总监、财务经理、税务总监与经理及主管、税务会计以及税务咨询公司财会办税人员等。

‖资    料‖本次专题配套讲义、政策辑要与案例集资料。

‖培训时间‖2018年8月17日至19日（17日全天报到，18-19日两天课程）

‖培训地点‖郑州◇百利中州国际饭店（郑州市金水区经五路与纬三路交汇处）

‖相关费用‖人民币3380元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。（建议：加入我公司会员参加一人合1千多一点，非常实惠！普通会员8980元6人次课）

↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。

Ø户  名：北京金旭红企业管理中心有限公司

Ø账  号：07191001 0302 0001 683

Ø开户行：北京农村商业银行股份有限公司翠屏北里支行

‖联系方式‖☆联系人：刘 翔137 1870 3875（兼微信号）

☆座 机：[phone]【打座机的话就说找刘翔】

☆报名专用邮箱：[e-mail]

‖增值服务‖☆参会学员可享受房地产企业管理教育网会员积分赠送服务：税法查询、

纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。

☆参会学员可同时获得我公司最新版房地产“财税QQ答疑”手册一本。

‖报名方式‖参会学员请在会议前3日将回执表传至联系人报名专用邮箱，以便会务组做好准备工作。

⊙请真实填写并按此线剪下传回⊙

                          ☆报  名  回  执  表☆       收件人：刘 翔

单 位 名 称		联系人
学 员 姓 名
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付 款 方 式	会 前 电 汇（    ）       报 到 时 交 现 金（    ）
备 注：是否住宿（   ）入住时间：2018年  月   日 男（   ）人 女（   ）人
举 办 单 位： 北京金旭红企业管理中心有限公司 北京金旭红教育咨询有限公司 2018年7月26日	名额有限 预报从速 谢谢合作！

Ø鉴于本课程对公司模式与流程的巨大影响，强烈建议公司高管与财务高管决策人等全员共同出席！